주택 전체 구입을 위한 대출을 받을 때 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.
앤드류 한, Bankrate.com
계약금 없는 모기지 자격이 있는 경우 주택 구입 가격 전액에 대해 대출을 받을 수 있습니다. 알아두셔야 할 사항은 다음과 같습니다.
초기납입금 없음 모기지는 클로징 시 초기납입금을 지불할 필요가 없습니다. 주택 가격이 상승함에 따라 많은 구매자가 주택 소유를 위한 초기 비용을 저축하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 무계약금 대출은 가장 큰 초기 비용 중 하나를 없애줍니다.
뱅크레이트의 2025년 초기납입금 설문조사에 따르면 주택 구입 희망자의 5분의 1(20%)이 주택 구입을 위한 충분한 금액을 저축할 수 없을 것이라고 생각하는 것으로 나타났습니다.
가장 대표적인 초기납입금 없는 모기지는 VA와 USDA 대출입니다.
VA 대출
군인, 재향군인 또는 생존 배우자라면 미국 재향군인부(VA)가 보증하는 VA 대출을 받을 자격이 있을 수 있습니다. 일반 대출과 달리 VA 대출은 일반적으로 계약금을 요구하지 않으며 모기지 보험료를 부과하지 않습니다. 하지만 대출을 클로징할 때 또는 모기지에 자금을 융자하는 방식으로 자금 조달 수수료를 지불해야 합니다. 이 수수료는 대출 금액의 1.25%에서 3.3%까지이며, 계약금 금액과 이전에 VA 대출을 이용한 적이 있는지 여부에 따라 다릅니다. 계약금을 지불하지 않은 경우와 VA 대출을 반복적으로 신청하는 경우 더 높은 자금 조달 수수료를 지불해야 합니다.
USDA 대출
미국 농무부(USDA)는 적격 농촌 지역에서 주택을 구매하는 중저소득층 구매자를 위해 USDA 주택 대출을 보증합니다. 이러한 대출에는 계약금이 필요하지 않지만, 모기지 대출 원금의 1%에 해당하는 선불 수수료(보증 수수료라고도 함)를 지불해야 합니다. 또한 대출 기간 동안 지속되는 대출 금액의 0.35%에 해당하는 연회비가 있습니다. 이 연회비를 없애는 유일한 방법은 비USDA 대출로 재융자하는 것입니다.
기타 제로 다운 모기지 옵션
- 뉴욕에 본사를 둔 선마크 신용조합은 영구 모기지 보험이 없는 무납입금 옵션(드림 비거 모기지)을 제공합니다.
- 의료 분야에 종사하고 학자금 부채가 있는 경우 초기납입금 없는 의사 모기지 자격이 될 수 있습니다. 월 페이먼트를 감당할 수 있는 소득이 있는 경우 더 높은 소득 대비 부채 비율(DTI)을 허용합니다.
- 대부분의 대출 유형은 계약금의 일부 또는 전액에 대해 증여 자금을 허용합니다. 가족이나 친구가 주택 구입을 위해 기꺼이 돈을 증여할 의향이 있다면 계약금 납부를 피할 수 있습니다.
진정한 무납입금 주택 대출 자격이 되지 않는 경우에도 낮은 초기납입금 모기지를 받을 자격이 될 수 있습니다.
3% 일반 대출
미국에서 모기지를 지원하는 두 개의 정부 지원 기업인패니 매와 프레디 맥은 3%의 초기납입금만 내는 여러 일반 대출 프로그램을 지원합니다: 기존 97, 홈레디, 홈 파서블, 홈원 등입니다.
개인 모기지 보험(PMI) 비용을 지불해야 합니다. PMI는 계약금 금액과 신용 점수에 따라 비용이 달라집니다. 주택 담보대출비율 (LTV) 이 80%에 도달하면 대출기관에 PMI를 제거하도록 요청할 수 있습니다. 그렇지 않으면 LTV 78%에 도달하면 자동으로 해제됩니다.
FHA 대출
연방주택국(FHA)에서 보증하는 FHA 대출은 신용점수가 580점 이하인 경우 3.5%의 다운페이먼트만 필요합니다. 신용 점수가 500점에서 579점 사이인 경우 10%를 다운해야 합니다.
PMI와 마찬가지로 FHA 대출과 함께 FHA 모기지 보험을 납부하게 됩니다. 하지만 기존 PMI와 달리 계약 체결 시 선납 모기지 보험료(MIP)와 월 납입금에 나눠서 납부하는 연간 MIP를 모두 납부하게 됩니다. 선납 MIP는 대출 금액의 1.75%에 해당하며, 연간 MIP는 계약금 및 기타 요인에 따라 달라집니다. 계약금을 10% 이상 지불하면 11년 동안 연간 MIP를 지불하게 됩니다. 그렇지 않으면 대출 기간 동안 납부하게 됩니다.
1% 다운 모기지 프로그램
일부 모기지 대출업체는 Rocket Mortgage의 ONE+ 프로그램을 포함하여 1%의 계약금만 요구하는 기존 모기지 프로그램을 제공합니다. 이 경우 대출 기관이 HomeReady 또는 Home Possible 대출에 필요한 3%의 계약금 중 2%를 지불하고 나머지 1%만 제공하면 됩니다.
좋은 이웃 옆집
좋은 이웃 옆집 (GNND) 프로그램은 교사, 소방관, 법 집행관, 응급 의료 기술자 등 일부 공공 서비스 직종에 종사하며 자격이 되는 지역에 주택을 구입할 계획이 있는 대출자를 위한 프로그램입니다. 미국 주택도시개발부(HUD)가 후원하는 이 프로그램은 적격 주택의 정가에서 최대 50%까지 할인을 제공합니다.
초기납입금 없는 모기지의 장단점
초기납입금이 없거나 매우 적은 금액으로 주택을 구입할 수 있다는 점은 매력적일 수 있지만 단점도 있습니다.
초기납입금 없는 모기지의 장점은 다음과 같습니다:
- 나중이 아닌 지금 바로 주택을 구입할 수 있습니다. 큰 계약금을 마련할 필요가 없으므로 주택 구입을 위해 많은 돈을 저축할 필요가 없습니다.
- 더 많은 현금을 보유할 수 있습니다. 계약금을 충분히 마련했더라도 긴급 저축, 리모델링 또는 투자 등을 위해 현금을 유동적으로 보유하는 것이 좋습니다.
계약금 없는 모기지의 단점은 다음과 같습니다:
- 자기 자본이 없거나 적습니다. 주택 에퀴티는 주택에서 모기지로 융자되지 않은 부분을 말합니다. 초기납입금이 낮거나 제로인 대출로 시작하면 에퀴티가 거의 없거나 전혀 없습니다. 주택 가격이 하락하면 주택 가치보다 더 많은 빚을 지게 되어 주택을 팔거나 재융자하기가 어려워질 수 있습니다.
- 이자율이 더 높아질 수 있습니다. 무 또는 낮은 초기납입금 대출의 경우 더 높은 이자율을 지불해야 할 수도 있습니다. 이는 주택에 묶여 있는 돈이 적을수록 모기지 대출 기관이 회원님을 더 위험하다고 생각할 수 있기 때문입니다. 물론 이자율이 높을수록 전체적으로 더 많은 금액을 지불하게 됩니다.
- 더 큰 모기지가 필요합니다. 계약금이 적을수록 더 많은 금액을 빌려야 하므로 대출 기간 동안 더 많은 이자를 지불하게 됩니다.
- 수수료를 지불하게 됩니다. VA 및 USDA 대출에는 모두 수수료가 부과되며, 이는 대출 비용에 추가됩니다.
무계약금 모기지는 주택 소유의 안정성을 원하는 저축액이 적은 구매자를 대상으로 합니다. 자격을 갖춘 사람들에게는 훌륭한 옵션이지만 추가 수수료가 부과됩니다. 계약금을 지불할 여유가 있다면 시간이 지남에 따라 대출금을 더 적게 지불할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
계약금 없이 주택을 구입하려면 어떤 신용 점수가 필요하나요?
재향군인부와 미국 농무부는 각각 VA 및 USDA 대출에 대한 최소 신용 점수 요건을 정하고 있지 않습니다. 그러나 이러한 대출을 제공하는 대부분의 대출 기관은 최소 “적정” 범위의 신용 점수를 요구합니다: VA 대출의 경우 620점, USDA 대출의 경우 640점입니다.
낮은 초기납입금 대출을 받을 자격이 없는 경우 다른 대안은 무엇인가요?
초기납입금이 없거나 낮은 모기지를 받을 자격이 없는 경우 초기납입금 지원 프로그램이 도움이 될 수 있습니다. 이러한 프로그램은 일반적으로 지역에 따라 특정 소득 한도 내에서 최초 또는 재구매 주택 구매자에게 대출 또는 보조금을 제공합니다. 이 자금은 계약금과 클로징 비용 모두에 사용할 수 있는 경우가 많습니다.
