포브스 발췌기사
겨울이 아직 몇 달 남았지만, 눈에 띄는 주택 가격과 이자율로 인해 이미 냉각된 주택 시장 활동은 동결 직전에 있을 수 있습니다.
프레디 맥에 따르면 전국 평균 30년 만기 모기지 금리는 10월 둘째 주에 7.57%로 5주 연속 상승했습니다.
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 현재 금리 상황을 고려할 때 전년 동기 대비 기존 주택 판매가 3개월 연속 0.7% 감소하고 미국 4대 지역 모두 하락세를 보인 것은 당연한 결과입니다.
그럼에도 불구하고 주택 시장은 예비 구매자에게 여전히 경쟁력이 있습니다. 많은 주택 소유자가 저금리에 ‘묶여’ 매도를 꺼리고 있기 때문에 수요가 매물 재고를 계속 초과하고 있습니다.
2023년 10월 주택 시장 전망
주택 시장 활동은 모기지 금리 상승, 주택 가격 상승, 주택 재고 부족 등 주택 경제성 위기를 지속시키는 세 가지 역풍으로 인해 여전히 약세를 보이고 있습니다. 설상가상으로 미연준은 인플레이션을 억제하기 위해 연말까지 연방기금 금리를 한 차례 더 인상할 가능성이 있습니다.
연방 기금 금리는 금융 기관이 오버나이트 대출을 할 때 서로에게 부과하는 기준 금리입니다. 이 금리는 2022년 3월에 0%에 가까웠습니다. 그 후 연준은 인플레이션을 2% 목표로 낮추기 위해 금리를 인상하기 시작했습니다. 11번의 금리 인상 후 현재 금리 범위는 5.25%~5.5%로 22년 만에 가장 높습니다.
연준, 금리가 더 오랫동안 더 높게 유지될 것이라는 신호
연준의 전망에 따르면 2023년 말에는 최종 연방기금 금리가 5.6%에 도달할 것으로 예상되며, 이는 올해 최소 한 차례 더 25bp의 금리 인상이 있을 것임을 의미합니다. 베이시스 포인트는 100분의 1퍼센트 포인트입니다.
연방 기금 금리의 변화는 모기지 금리에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 주택 시장 전문가들은 연준이 향후 몇 년 동안 금리를 인상하는 것보다 올해 한 차례 더 금리를 인상하는 것에 대해 덜 우려하고 있습니다.
“지금은 연준이 무엇을 하느냐보다 무엇을 하려고 하느냐가 더 중요합니다.”라고 모기지 웹사이트 HSH.com의 부사장 키스 굼빙거는 말합니다. “금리 인상이 의미가 없는 것은 아니지만, 금리 인상으로 인한 ‘피해’의 상당 부분이 이미 발생했거나 이미 진행 중이기 때문에 현 시점에서 0.25% 포인트가 추가로 인상된다고 해서 큰 그림이 크게 달라지지는 않을 것입니다.”라고 말합니다.
검빙거는 가장 중요한 것은 정책 입안자들이 금리를 얼마나 오래 유지할 계획인지, 언제 금리 인하를 시행할 것인지라고 말합니다.
연준 정책 입안자들은 9월 회의에서 금리가 “더 오래 더 높게” 유지될 수 있다는 신호를 보냈으며, 최근 전망에서 2024년 말과 2025년까지 정책 금리를 0.5%포인트 더 높게 조정했습니다.
따라서 많은 주택 시장 전문가들은 올해 남은 기간 동안, 그리고 2024년까지 모기지 금리가 계속 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
주택 시장은 언제 회복될까요?
검빙거는 주택 시장이 회복되려면 몇 가지 조건이 충족되어야 한다고 말합니다.
“최상의 결과를 얻으려면 먼저 판매용 주택 재고가 상당히 증가해야 합니다.”라고 검빙거는 말합니다. “이러한 추가 재고는 주택 가격에 대한 상승 압력을 완화하여 주택 가격을 평준화하거나 최고점 또는 최고점에 가까운 수준에서 어느 정도 안정시키는 데 도움이 될 것입니다.”
물론 금리가 하락해야 합니다.
하지만 검빙거는 금리가 너무 빨리 떨어지기를 바라지는 않는다고 말합니다. 금리가 급격히 하락하면 수요가 급증하여 재고 증가분을 모두 소멸시키고 주택 가격이 반등할 수 있습니다.
“금리 인하는 한꺼번에 이루어지기보다는 시간을 두고 점진적으로 개선하면서 점진적인 속도로 이루어지는 것이 좋습니다.”라고 검빙거는 말합니다.
그는 모기지 금리가 4% 후반에서 5% 초반의 “정상적인” 범위로 돌아오면 시간이 지남에 따라 주택 시장이 2014~2019년 수준으로 회복하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙입니다.
하지만 검빙거는 이러한 이자율로 돌아가기까지는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 예상합니다.
현재 모기지 대출은 어느 정도 수준인가요?
30년 고정 모기지 이자율이 평균 7%를 웃도는 상황에서 모기지 이자율 5%는 먼 꿈처럼 보입니다.
모기지 뱅커 협회(MBA) 데이터에 따르면, 금리 상승에도 불구하고 1분기 3,330억 달러에 불과했던 모기지 신규 대출은 2023년 2분기에 4,630억 달러로 증가 추세를 보였습니다.
그럼에도 불구하고 MBA는 2023년 남은 기간과 2024년 초까지 대출이 감소하고 약세를 유지할 것으로 예상합니다.
오늘날 모기지 스프레드(10년 만기 국채 수익률과 30년 고정금리 모기지 간의 차이)는 약 300bp입니다. 과거 추세를 고려할 때 스프레드는 150~200 베이시스 포인트 사이가 되어야 합니다. 스프레드가 정상화되면 더 많은 주택 구매자가 시장에 재진입할 가능성이 높습니다.
그러나 스프레드가 언제부터 좁혀지기 시작할지는 미지수입니다.
퍼스트 아메리칸의 수석 이코노미스트인 오데타 쿠시는 최근 보고서에서 “연준이 통화 긴축을 마무리하면 스프레드가 감소할 가능성이 있으며, 이는 향후 몇 달이 될 수 있습니다.”라고 말했습니다. “스프레드가 좁아지면 벤치마크 10년물 국채 금리가 그대로 유지되더라도 모기지 금리가 하락할 수 있습니다.”
2023년 10월 주택 재고 전망
주택 재고는 역사적 최저치에 가까운 수준이며, 특히 초저가 주택 공급이 수요를 뒷받침하고 초고가 주택 가격을 유지하고 있습니다.
설상가상으로, 일부 부진을 만회하는 데 도움이 되었던 신규 주택 건설이 최근 몇 주 동안 위축되었습니다.
팰리세이즈 그룹의 최고 투자 책임자이자 공동 설립자인 잭 맥도웰은 “재고는 1999년으로 거슬러 올라가는 역사적 평균보다 약 46% 낮은 수준입니다.”라고 말합니다. “2023년에 재고 문제가 해결될 가능성은 거의 없다고 생각합니다.”
기존 주택
NAR에 따르면 7월 재판매 재고에 대한 희소식이 있은 후 8월 기존 주택 재고는 0.9% 하락했습니다. 미판매 재고는 전월 대비 보합세를 유지했으며 현재 판매 속도에 비춰볼 때 3.3개월분의 공급량이 부족한 상태입니다. 많은 전문가들은 균형 잡힌 주택 시장에는 4~6개월의 재고가 있다고 말합니다.
기존 주택 판매량도 8월에 0.7% 감소하고 1년 전보다 무려 15.3% 감소하는 등 미미한 수준에 그쳤습니다.
4월의 소폭 상승을 제외하면 전년 대비 주택 판매는 올해 2월부터 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있으며 단기적으로도 개선될 가능성이 크지 않습니다. 기존 주택 판매의 선행 지표인 보류 중인 주택 판매는 8월에 7.1%, 1년 전보다 18.7% 급감했습니다.
NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 언론 성명에서 “주택 재고 증가와 금리 인상이 주택 시장을 되살리는 데 필수적이라는 것은 분명합니다.”라고 말했습니다.
신규 주택
한편, 미국 인구조사국과 미국 주택도시개발부(HUD)의 최신 데이터에 따르면 8월 말 현재 판매 속도에서 계절 조정된 신규 주택 판매 추정치는 43만 6,000채로, 1년 전의 8.7개월 공급량보다 감소한 7.8개월 공급량을 나타냈습니다.
7%가 넘는 모기지 금리를 견디지 못한 신규 주택 판매도 8월에 감소하여 계절 조정 연간 기준으로 8.7% 감소한 67만 5천 건에 그쳤습니다.
하지만 전문가들은 모기지 금리와 주택 가격 상승만이 최근의 판매 감소 추세의 원인이 아니라고 말합니다.
네이비 페더럴 크레딧 유니언의 기업 경제학자 로버트 프릭은 이메일 성명에서 “높은 모기지 금리와 높은 가격도 요인이지만, 8월 신규 주택 판매가 크게 감소한 것은 시장에 주택이 충분히 공급되지 않았기 때문일 수 있습니다.”라고 말했습니다. “그리고 건축업자들은 다양한 제약으로 인해 수요를 따라잡는 데 어려움을 겪고 있습니다.”
2023년 주택 착공 전망
모기지 금리 상승과 기타 업계의 어려움으로 인해 주택 건설업체가 소극적인 태도를 보이고 있다는 불길한 메시지가 건설 업계에 퍼졌습니다.
인구조사국과 HUD에 따르면 8월 단독주택 착공 건수는 6.7% 감소했지만, 건축 허가 신청 건수는 전월 대비 2% 증가했습니다.
그러나 건축업자의 신뢰도는 7개월 연속 상승세를 보이다가 두 달 연속 하락했습니다.
건축업자의 심리를 추적하는 가장 최근의 전미주택건설업협회(NAHB)/웰스파고 주택시장지수(HMI)는 50에서 45로 하락하여 건축업자의 신뢰도가 다시 마이너스 영역으로 떨어졌습니다. 지수가 50 이상이면 신규 건축을 위한 좋은 여건이 조성될 것으로 보는 건축업자가 더 많다는 뜻입니다.
모기지 금리 상승에 자극을 받은 건축업자들은 판매를 늘리기 위해 주택 가격을 낮췄습니다. 9월에 가격을 인하한 건축업자는 약 3분의 1로, 이는 2022년 12월 이후 가장 높은 수치입니다. 또한, 건설업체의 59%는 9월에 모든 형태의 구매자 인센티브를 제공했다고 답했습니다.
“장기 금리가 낮아질 때까지 주택 구매를 미루는 구매자가 늘어나면서 높은 모기지 금리가 건설업체의 신뢰도와 소비자 수요에 분명한 타격을 주고 있습니다.”라고 NAHB의 수석 이코노미스트 로버트 디츠는 언론 성명에서 말했습니다.
연준의 공격적인 금리 인상으로 인한 인력 부족과 신용 조건 강화도 건설업계의 역풍으로 작용하고 있습니다. 보험 비용 상승과 선택의 폭이 줄어든 것도 건설업체의 고민을 가중시키고 있습니다.
경제성 문제로 주택 구매 희망자들의 발목을 잡다
최신 패니메이 주택 구매 심리지수(HPSI)에 따르면 8월에 소비자의 82%가 주택 구매 계획을 보류했다고 응답했습니다.
동시에, 퍼스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션이 발표한 최신 실질 주택 가격 지수(RHPI)에 따르면 주택 구입 가능성은 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.
다른 지표들도 암울한 상황을 반영합니다.
예를 들어, 애틀랜타 연방 준비 은행의 전국 주택 소유 경제성 모니터(HOAM) 지수는 사상 최저치인 68.4로 급락했습니다. 100 미만이면 중간 가구 소득으로 중간 가격대의 주택을 소유하는 데 드는 연간 비용을 감당할 수 없거나 연간 소득의 30% 이상이 주택 소유에 지출되고 있음을 나타냅니다.
개인의 총 주거 비용은 총 소득의 28% 이하가 되어야 합니다.
하버드 공동 주택 연구 센터의 데이터에 따르면 2023년 2분기에 일반적인 대도시 지역에 거주하는 주택 소유자가 월 주택 페이먼트를 감당하려면 3년 전 52,600달러에서 최소 99,600달러를 벌어야 합니다.
주택 구매 예정자들의 상황은 최악입니다.
더 낮은 가격대의 주택을 구입하고자 하는 첫 주택 구매자들이 가장 어려움을 겪고 있을 가능성이 높습니다.
Realtor.com 데이터에 따르면, 초기 주택 구입 비용이 상승 추세에 있어 이미 제한된 계약금 저축과 비싼 월 페이먼트를 따라잡지 못하는 소득으로 인해 주택 소유가 더욱 어려워지고 있습니다.
예를 들어, Redfin 보고서에 따르면 스타터 주택을 구입하려는 첫 주택 구매자는 1년 전보다 13% 더 많은 연간 약 $64,500의 수입이 필요합니다. 일반적인 첫 주택 가격은 6월에 사상 최고치인 243,000달러를 기록했습니다.
첫 주택 구매자의 경제성 조건 약화는 NAR의 최신 첫 주택 구매자 경제성 지수에서 더욱 강조됩니다. 2분기 예비치는 61.4로 1분기의 67.4에 비해 하락했습니다. 100은 중위 소득을 버는 가정이 모기지 자격을 갖추고 일반적인 주택을 구입할 수 있을 만큼의 소득을 벌고 있음을 나타냅니다.
다시 말해, 일반적인 첫 주택 구입자는 주택 구입에 필요한 수준의 소득을 얻지 못하고 있다는 뜻입니다.
2023년에 주택 시장이 붕괴할까요?
모기지 금리가 상승하는 가운데서도 주택 가격은 6개월 연속 상승세를 기록하며 7월에 사상 최고치를 기록했고, 주택 구입에 어려움을 겪고 있습니다.
미국 주택가격을 매월 추적하는 S&P 코어로직 케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면, 전국 주택가격은 연간 1% 상승했습니다. 계절적 조정을 거친 후 6월과 7월 사이에는 0.6% 상승했습니다.
“미국 주택 가격은 2023년 7월에도 상승세를 이어갔습니다.”라고 S&P DJI의 상무이사 크레이그 J. 라자라가 보고서에서 말했습니다. “연간 누계 기준으로 전국 종합 지수는 5.3 % 상승했으며 이는 35 년 이상의 데이터에서 전체 연도 평균 상승률을 훨씬 상회하는 수치입니다.”
그럼에도 불구하고 지난달의 우승자들이 여전히 선두를 달리고 있는 가운데 지역별 수준에서는 뚜렷한 차이가 계속되었습니다.
라자라는 “7월에 가장 좋은 성적을 거둔 3대 대도시 지역은 시카고(+4.4%), 클리블랜드(+4.0%), 뉴욕(+3.8%)으로, 5월과 6월에 이어 순위를 반복했습니다.”라고 말했습니다.
반면, 라스베가스(-7.2%)와 피닉스(-6.6%)가 최하위를 기록하는 등 팬데믹 붐타운의 집값은 계속해서 급락했습니다. 서부(-5.9%)와 남서부(-3.6%)가 가장 취약한 지역으로 선정되었습니다.
일부 지역의 가격 하락에도 불구하고 주택 시장 붕괴(수요 감소로 인해 지속 불가능할 정도로 높은 주택 가격이 급락하는 현상)의 가능성은 여전히 낮습니다. 전문가들은 오늘날의 주택 소유자들은 2008년 금융 위기 당시보다 훨씬 더 안전한 기반에 서 있으며, 많은 대출자들이 주택 자산이 플러스를 기록하고 있다고 지적합니다.
그럼에도 불구하고 주택 매물이 줄어들고 있는 상황에서 신축 주택 마켓플레이스인 NewHomesMate의 공동 설립자이자 CEO인 댄 흐나트코브스키(Dan Hnatkovskyy)는 특히 부동산 투자자들이 수많은 부동산을 사들인 시장에서는 가격 폭락이 일어날 가능성이 있다고 보고 있습니다.
“만약 어떤 요인으로 인해 가격이 급락한다면 그 결과는 심각할 수 있습니다.”라고 Hnatkovskyy는 이메일 성명에서 말했습니다.
2023년에도 주택 압류가 많을까요?
부동산 데이터 제공업체인 ATTOM의 최근 보고서에 따르면 차압 건수는 매달 증가하고 있습니다.
ATTOM에 따르면 8월 차압 신청 건수는 7월보다 7% 증가했지만 작년보다는 2% 감소했습니다. 차압 완료 건수는 전월 대비 4% 증가했으며 1년 전보다 9% 증가했습니다.
8월 차압 완료율이 가장 높은 5개 주는 순서대로 네바다, 일리노이, 사우스 캐롤라이나, 뉴저지, 델라웨어였습니다. 압류 완료 건수(부동산 소유 부동산(REO))가 가장 많은 주는 일리노이, 펜실베이니아, 오하이오, 뉴욕, 텍사스였습니다.
압류율은 매년 증가하고 있지만, 전문가들은 2023년에 압류가 급증할 것으로 예상하지 않습니다. ATTOM 보고서에 따르면 2023년 2분기에 미국 내 모기지 소유 주거용 부동산의 약 49%가 에퀴티가 풍부했습니다. 즉, 해당 부동산의 예상 시장 가치를 합산한 금액이 대출 잔액 추정치의 최소 두 배에 달해 주택 소유자가 차압으로부터 안전하게 보호받을 수 있다는 뜻입니다.
2023년에 주택을 언제 구입해야 하나요?
어느 시장에서든 주택을 구입하는 것은 지극히 개인적인 결정입니다. 주택은 대부분의 사람들이 일생에 한 번 구매하는 가장 큰 금액이므로, 주택 구매에 뛰어들기 전에 재정 상태를 탄탄하게 다지는 것이 중요합니다.
모기지 계산기를 사용해 다운 계약금을 기준으로 월별 주택 비용을 추정해 보세요. 하지만 내년에 어떤 일이 일어날지 예측하는 것은 최고의 주택 구입 전략이 아닐 수 있다고 전문가들은 말합니다.
“다른 많은 시장과 마찬가지로 주택 시장도 시기를 예측하는 것은 거의 불가능합니다.”라고 Zillow Home Loans의 수석 거시 경제학자 오르페 디벙귀는 말합니다. “예비 구매자에게 가장 좋은 시기는 마음에 들고 가족의 현재 및 예측 가능한 요구 사항을 충족하며 감당할 수 있는 주택을 찾을 때입니다.”
검빙거는 주택 구매 예정자에게 더 좋은 조건이 나올 때까지 기다리라고 말하기 어렵다는 데 동의합니다.
“주택 가격이 일반적으로 계속 상승하는 경우가 많기 때문에 계약금을 모으기 위한 목표가 계속 움직이고 있으며, 내일의 조건이 오늘보다 훨씬 더 나아질 것이라는 보장은 없습니다.”
디벙귀는 “주택 사다리에 오르는 것”은 자산과 순자산을 쌓기 시작하는 데 가치가 있다고 말합니다.
오늘날의 주택 시장 구매를 위한 전문가 팁
프릭은 예비 구매자에게 다음과 같은 전문가의 조언을 제공합니다:
직업을 바꾸거나 원격 근무가 가능하다면 저렴한 주택 시장으로 이사하세요.
재정 상황을 검토하고, 필요한 서류를 수집하고, 여러 대출 기관을 알아보고, 신용 점수를 강화하는 등 신속하게 대처할 수 있도록 모든 준비를 미리 해두세요.
정기적으로 가격과 매물을 확인하여 경쟁에서 이길 수 있습니다.
세금을 포함해 월 납입금이 얼마인지, 예산에 얼마나 맞는지 파악하세요.
오늘날 주택 시장에서의 판매를 위한 전문가 팁
디벙가이는 판매자를 위한 전문가 조언을 제공합니다:
부동산 중개인과 협력하여 가격을 적절하게 책정하고, 구매자 경쟁을 유도하고, 더 빨리 판매하세요.
조속한 시일 내에 집을 판매할 수 있도록 준비하세요.
집의 온라인 커브 어필 설정하기
3D 홈 가상 투어 또는 대화형 평면도를 숙소에 포함하면 페이지 조회수를 늘리고 비용을 절약할 수 있습니다.
