워싱턴 DC
CNN
모기지 금리가 8%에 육박하고 있습니다. 주택 가격은 지난 3개월 연속 상승했습니다. 그리고 9월에는 역대 어느 9월보다 시장에 나온 주택 수가 적었습니다. 주택 판매량이 13년 만에 최저치를 기록한 것은 당연한 일입니다. 주택 구입을 시도하기에 좋지 않은 시기입니다.
주택 구매자에게는 반갑지 않은 소식이지만 이 상황은 곧 바뀔 것으로 예상됩니다. 가격은 높은 수준을 유지하고 재고는 낮은 수준을 유지할 것으로 예상되며 이자율은 더 오를 수 있습니다.
현재 주택 시장은 주택 구매 예정자들에게 매우 어려운 경제성을 제공하고 있으며, 많은 사람들이 주택 시장에 발을 들여놓지 않고 있습니다. 그리고 지난 2년 동안 꾸준히 악화되고 있습니다.
최근 모기지 데이터 제공업체 Black Knight를 인수한 ICE 모기지 테크놀로지에 따르면 현재 30년 고정금리 대출의 평균 금리는 7.63%로, 계약금 20%를 내고 중간 가격대의 주택을 구입하려면 월 2,528달러의 원리금을 지불해야 한다고 프레디 맥은 밝혔습니다.
이는 2년 전보다 91% 증가한 수치이며 월 1,204달러가 증가한 것이라고 ICE는 밝혔다.
ICE에 따르면 평균 가격 주택의 월 페이먼트는 이제 중위 가구 소득의 40%가 필요하며, 이는 1984년 이후 가장 저렴한 주택 가격이라고 합니다.
ICE 모기지 테크놀로지의 기업 연구 담당 부사장인 앤디 월든은 “주택 구입이 이렇게 어려웠던 마지막 시기는 이자율이 13.6%로 지금보다 약 6% 포인트 높았고 평균 주택 가격은 중위 가구 소득의 약 3.5배였다”고 말했습니다. “수년간의 저금리로 인해 주택 가격이 상승한 오늘날, 평균 주택 가격은 중위 소득의 6배에 달합니다.”
그는 주택 가격이 장기 평균 수준으로 회복되려면 주택 가격이 최대 37% 하락하고 모기지 금리가 4% 포인트 하락하거나 가구 중간 소득이 60% 증가해야 한다고 말했습니다.
월든은 “안타깝게도 이번 주 국채 수익률의 상승으로 인해 ‘정상’으로의 복귀가 더욱 어려운 목표가 될 것”이라고 말했습니다.
금리가 8%를 넘을 수 있습니다.
인플레이션은 여전히 연준의 목표치인 2%를 상회하고 있으며, 이는 중앙은행의 기준금리가 더 오랫동안 더 높게 유지될 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
10월 31일부터 이틀간 열리는 중앙은행의 정책 회의를 앞두고 금융 시장은 금리 인상이 한 차례 더 중단될 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 CME FedWatch 도구에 따르면 12월에 추가 동결 가능성이 61% 정도로 훨씬 낮습니다.
“장기 국채 수익률(모기지 금리가 따르는 경향이 있음)은 예상 경제 성장률과 인플레이션 기대치에 따라 달라집니다.”라고 Zillow의 수석 이코노미스트인 오르페 디벙구이(Orphe Divounguy)는 말합니다. “인플레이션 기대치가 높아지고 있습니다. 또한, 미국 자본의 정치적 기능 장애와 정부 차입 증가도 수익률 상승 압력에 기여하고 있습니다.”
그러나 모기지 금리가 8%에 도달하더라도 시장이 이미 너무 저렴하기 때문에 구매자에게 상황을 크게 악화시키지는 않을 것이라고 Zillow의 수석 이코노미스트인 니콜 바쇼(Nicole Bachaud)는 말했습니다.
중위 가구 소득을 가진 구매자가 8월에 일반적인 주택에 10%의 계약금을 지불했다면 소득의 거의 40%를 모기지 페이먼트에 지출했을 것입니다. Zillow에 따르면 일반적으로 저렴한 주택의 기준으로 사용되는 표준 기준인 30%로 낮추려면 가구의 연간 소득이 거의 $107,000에 달해야 합니다. 미국 인구조사국에 따르면 2022년 중간 가구 소득은 $74,580입니다.
모기지 금리가 8%로 상승하면 일반적인 미국 주택을 구입하는 데 필요한 소득은 거의 11만 4,000달러로 상승할 것이라고 바쇼는 말했습니다.
“구매자들은 이미 빠듯한 상황에 처해 있으며 주택 시장이 8% 이상의 금리로 크게 달라질 것 같지는 않습니다.”라고 그녀는 말했습니다.
그러나 강력한 노동 시장과 연준의 금리 인하가 2024년 3분기로 미뤄지면서 주택 시장은 당분간 이 수준을 유지할 수 있다고 레이몬드 제임스의 전체 대출 거래 책임자 존 투히그는 말했습니다.
그렇다면 주택 가격은 언제까지 강세를 유지할 수 있을까요? 그리고 주택 소유자가 될 사람들이 주택 구입을 얼마나 더 미룰 수 있을까요?
투히그는 “올해 내내 저는 ‘더 오래 더 높은 가격’을 견뎌내면서도 세계가 무너지는 것을 보지 않을 방법에 대한 좋은 소식을 찾았습니다.”라고 말했습니다.
“과도하게 조정하기 쉬운 공격적인 연준은 실제 피해를 입힐 수 있습니다.”라고 그는 말했습니다. “경제의 좋은 소식은 금리를 더 오래 높게 유지하게 하지만, 금리가 더 오래 높을수록 시장의 무언가가 ‘호황’을 누릴 가능성이 높아집니다.”
