데이터에 따르면 기존 주택의 중간 판매 가격이 사상 최고치에 근접한 것으로 나타났습니다.
By Jeff Ostrowski, Bankrate.com
주택 구매 예정자들의 안타까움과는 달리 부동산 가격은 계속 오르고 있습니다. 거의 23년 만에 가장 높은 모기지 금리조차도 주택 가격의 지속적인 상승을 막을 수 없는 것 같습니다.
전미 부동산 중개인 협회(NAR)에 따르면 12월에 다시 한 번 가격이 상승했는데, 기존 주택 중간 가격이 지난해에 비해 4.4% 상승하여 6개월 연속 전년 대비 상승세를 기록했습니다. 지속적인 상승세를 반영하듯, 최신 S&P CoreLogic Case-Shiller 주택 가격 지수는 10월에 4.8% 상승하여 9개월 연속 상승세를 보였습니다.
‘주택 경기 침체’가 주택 가격의 큰 폭 상승을 반전시킬 것이라는 생각은 기우에 불과합니다. 미국 주택 시장은 마침내 2022년 말부터 둔화되기 시작했고, 주택 가격은 조정을 받을 준비가 된 것처럼 보였습니다. 하지만 주택 시장 붕괴로 가는 길목에서 이상한 일이 벌어졌습니다: 집값이 다시 오르기 시작한 것입니다.
NAR 데이터에 따르면 기존 주택의 중간 판매 가격이 사상 최고치에 근접한 것으로 나타났습니다. 2023년 12월 중간값은 382,600달러로 사상 최고치인 413,800달러에서 약간 떨어졌지만, 일반적으로 조용한 시기인 점을 감안하면 큰 폭은 아닙니다. (주택 가격의 계절적 변동으로 인해 6월은 대부분의 해에서 가장 가격이 높은 달이며, 2022년 6월에 역대 최고치를 기록했습니다.) “주택 경기 침체는 본질적으로 끝났습니다.”라고 NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 말합니다.
주택 가격은 2023년 10월 모기지 금리가 8%까지 치솟아 23년 만에 최고치를 기록하는 동안에도 안정세를 유지했습니다. (이후 다시 하락하여 최근 몇 주 동안 7% 이하로 떨어졌습니다.) 주범은 주택 공급 부족입니다. NAR의 12월 데이터에 따르면 주택 재고는 3.2개월 분량에 불과할 정도로 여전히 부족한 상황입니다.
모기지 회사인 뉴 아메리칸 펀딩의 대표인 릭 아르비엘로는 “주택 가격이 하락하는 것을 보지 못할 것”이라고 말합니다. “재고가 충분하지 않을 뿐입니다.”
질로우의 수석 이코노미스트인 스카일라 올슨도 수요와 공급의 불균형에 대해 동의합니다. 그녀의 최근 예측에 따르면 주택 가격은 2024년까지 계속 상승할 것이며, 이는 판매자에게는 반가운 소식이지만 주택 소유자가 되기 위해 고군분투하는 첫 주택 구매자에게는 그리 좋은 소식은 아닙니다. 올슨은 “갑자기 집값이 더 저렴해질 수 있는 상황은 아닙니다.”라고 말합니다.
사실 추세는 정반대입니다. Realtor.com의 2023년 12월 주택 시장 동향 보고서에 따르면, 높은 모기지 금리로 인해 지난해부터 일반 주택의 월 융자 비용(계약금 20% 납부 후)이 6.1% 증가했습니다. 이는 작년 12월에 주택을 구입한 구매자가 매달 지불해야 했던 금액보다 123달러가 더 늘어난 것입니다.
모기지 금리는 12월 말에 급격히 하락하여 주택 구입 가능성을 높였습니다. 그러나 낮은 모기지 금리는 또한 더 많은 구매자를 주택 시장으로 끌어들이고 있습니다. Bankrate의 수석 재무 분석가인 그렉 맥브라이드는 “모기지 금리가 하락할 가능성은 연중 주택 구입이 가장 활발한 시기와 맞물려 있습니다.”라고 말합니다.
이 모든 것을 고려할 때 주택 경제학자와 분석가들은 시장 조정이 완만하게 이루어질 가능성이 높다는 데 동의합니다. 대침체기에 경험했던 수준의 가격 하락을 예상하는 사람은 아무도 없습니다.
주택 시장이 붕괴될까요?
아니요. 여전히 매도자보다 매수자가 더 많기 때문에 의미 있는 가격 하락은 일어나지 않을 것입니다: “일반적으로 공급이 충분하지 않습니다.”라고 소유권 보험사인 First American Financial Corporation의 수석 이코노미스트인 마크 플레밍은 말합니다. “주택 재고보다 인구가 더 많습니다. 경제학 101입니다.”
부동산 중개업체 RE/MAX의 설립자 데이브 리니거는 모기지 금리의 급격한 상승이 시장을 왜곡시켰다고 말합니다. 많은 구매 예정자들이 금리가 떨어지기를 기다리고 있지만, 모기지 금리가 하락하면 신규 구매자들이 시장에 몰려들어 주택 가격이 상승할 수 있습니다.
리니거는 “억눌린 수요가 한 세대에 걸쳐 존재합니다.”라고 말합니다. “우리는 엄청난 수요와 너무 적은 재고라는 매력적인 상황에 처해 있습니다. 금리가 내려가기 시작하면 또다시 호황과 불황의 사이클이 반복될 것입니다.”
2005~2007년 미국 주택 시장은 거품이 낀 것처럼 보였으나 집값이 폭락하면서 비참한 결과를 초래했습니다. 부동산 거품이 꺼지면서 세계 경제는 대공황 이후 가장 깊은 침체에 빠졌습니다. 최근의 주택 붐이 치솟는 모기지 금리와 잠재적인 경기 침체(Bankrate의 가장 최근 전문가 설문조사에 따르면 그 확률이 45%에 달함)로 인해 위협을 받고 있는 지금, 주택 구매자와 주택 소유자들은 주택 시장이 언제쯤 붕괴할지 묻고 있습니다.
그러나 주택 경제학자들은 주택 시장이 폭락하지 않을 것이라는 데 동의합니다: 가격이 하락할 수는 있지만, 대침체기에 경험했던 것만큼 심각한 하락은 아닐 것입니다. 지금과 그때의 분명한 차이점 중 하나는 15년 전보다 오늘날 주택 소유자의 개인 대차대조표가 훨씬 더 튼튼해졌다는 점입니다. 모기지를 보유한 일반적인 주택 소유자는 신용이 우수하고 주택 자산이 많으며 고정금리 모기지를 낮은 이자율로 고정되어 있습니다. 실제로 Realtor.com의 12월 보고서에 따르면 현재 모든 모기지의 3분의 2가 4% 미만의 이자율을 가지고 있습니다.
게다가 건축업자들은 대불황을 너무도 잘 기억하고 있기 때문에 건설 속도에 신중을 기하고 있습니다. 그 결과 매물로 나온 주택이 계속 부족해지고 있습니다. 윤은 “재고가 충분하지 않습니다.”라고 말합니다. “일부 시장에서는 가격이 하락할까요? 네. 하지만 공급이 부족하기 때문에 30% 가격 하락이 반복될 가능성은 매우 낮습니다.”
기존 주택 가격
경제학자들은 오랫동안 주택 시장이 결국 주택 가격 상승의 희생양이 되면서 냉각될 것이라고 예측해 왔습니다. NAR에 따르면 2023년 2월에 10년 만에 처음으로 전년 대비 하락세를 기록한 단독주택 중간 판매 가격은 12월에 연간 4.4% 상승하며 다시 상승하고 있습니다. 이는 6개월 연속 전년 대비 상승한 수치입니다.
전반적으로 주택 가격은 소득보다 훨씬 더 빠르게 상승했습니다. 이러한 경제성 압박은 2021년 8월 이후 모기지 금리가 두 배 이상 상승했다는 사실로 인해 더욱 악화되었습니다.
전문가들은 가격이 강세를 보일 것이라고 말합니다.
주택 시장이 실제로 냉각되고 있는 것은 사실이지만, 이러한 둔화는 대부분의 부동산 침체와는 다릅니다. 높은 가격에도 불구하고 실제 주택 판매량은 급감했고, 매물 재고도 급격히 감소했습니다. 몇 년 전 3%의 모기지 금리에 묶여 있던 주택 소유주들이 매물을 내놓지 않고 있는데, 현재 금리가 그 두 배가 넘는 상황에서 누가 그들을 탓할 수 있을까요? – 따라서 판매용 주택 공급은 더욱 타이트해졌습니다. 결과적으로 이번 조정은 일부 주택 시장의 가치가 50%나 폭락했던 대침체기의 부동산 가격 폭락과는 비교할 수 없을 정도로 심각할 것입니다.
윤 수석은 지난해 가을 성명에서 “2008~2012년 주택 시장 붕괴가 반복되지 않을 것”이라고 말했습니다. “붕괴할 수 있는 위험한 서브프라임 모기지나 주택의 대량 공급과잉과 과잉 생산의 조합은 없습니다.”
플로리다 애틀랜틱 대학교의 주택 경제학자인 켄 H. 존슨은 주택 시장이 두 가지 경쟁 방향으로 흘러가고 있다고 말합니다. “높은 모기지 금리로 인해 주택 가격이 하락 압력을 받는 반면, 가구 형성으로 인한 상당한 수요와 재고 부족으로 인해 상승 압력을 받으면서 전국적으로 주택 가격이 비교적 보합세를 보이고 있는 시기라고 생각합니다.”라고 그는 말합니다. “현재로서는 이러한 힘들이 서로 균형을 이룰 것입니다.”
주택 시장 폭락이 없는 5가지 이유
주택 경제학자들은 주택 시장 붕괴가 임박하지 않은 5가지 강력한 이유를 제시합니다.
재고는 여전히 매우 낮습니다: 균형 잡힌 시장에는 일반적으로 5개월 또는 6개월 분량의 주택 재고가 있습니다. 전미 부동산 중개인 협회는 12월에 3.2개월 분량의 주택 매물 공급이 있었다고 밝혔습니다(2022년 초에는 이 수치가 1.7개월 분량에 불과했습니다). 이러한 지속적인 매물 부족은 많은 구매자가 여전히 가격을 높일 수밖에 없는 이유를 설명합니다. 또한 수요와 공급 방정식이 가까운 장래에 가격 폭락을 허용하지 않을 것임을 나타냅니다.
건설업체들이 수요를 충족할 만큼 빠르게 집을 짓지 않았습니다: 주택 건설업체들은 지난 주택 가격 폭락 이후 건설을 중단했고, 2007년 이전 수준으로 완전히 회복하지 못했습니다. 이제 주택 건설업체들이 수요를 충족시킬 만큼 빠르게 토지를 매입하고 규제 당국의 승인을 받을 수 있는 방법이 없습니다. 가능한 한 많이 짓고 있지만 15년 전의 과잉 건설이 반복될 가능성은 낮아 보입니다. 맥브라이드는 “가격 상승의 근본적인 이유는 수요 증가와 공급 부족 때문입니다.”라고 말합니다. “건축업자가 더 많은 주택을 시장에 내놓고, 더 많은 주택 소유자가 주택을 팔기로 결정하고, 잠재적 구매자가 시장에서 가격을 책정하면 수요와 공급이 균형을 되찾을 수 있습니다. 하룻밤 사이에 일어나지는 않을 것입니다.”
인구통계학적 트렌드가 새로운 구매자를 창출하고 있습니다: 여러 측면에서 주택에 대한 강력한 수요가 있습니다. 이미 주택을 소유하고 있던 많은 미국인들은 팬데믹 기간 동안 특히 재택근무가 증가함에 따라 더 큰 집이 필요하다고 판단했습니다. 밀레니얼 세대는 주택 구매의 전성기를 맞이하고 있으며, 히스패닉계 역시 주택 소유에 관심이 많은 인구 집단으로 성장하고 있습니다.
대출 기준은 여전히 엄격합니다: 2007년에는 대출자가 소득을 문서화할 필요가 없는 ‘거짓말 대출’이 일반적이었습니다. 대출 기관은 신용 기록이나 계약금 규모에 관계없이 거의 모든 사람에게 모기지를 제공했습니다. 오늘날 대출 기관은 대출자에게 엄격한 기준을 적용하고 있으며, 모기지를 받는 사람들은 압도적으로 우수한 신용을 가지고 있습니다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 2023년 3분기 신규 모기지 대출자의 신용점수 중간값은 770점에 달했습니다. “대출 기준이 완화되어 2004~2006년의 거친 서부의 시절로 돌아간다면 상황은 완전히 달라질 것입니다.”라고 맥브라이드는 말합니다. “느슨해진 대출 기준의 인위적인 구매력에 의해 가격이 상승하기 시작하면 그때가 바로 폭락을 걱정해야 할 때입니다.”
차압 활동이 주춤합니다: 주택 경기 침체 이후 몇 년 동안 수백만 건의 주택 압류가 주택 시장에 넘쳐나면서 가격이 하락했습니다. 지금은 그렇지 않습니다. 대부분의 주택 소유주들은 주택을 담보로 편안한 자산을 보유하고 있습니다. 대출 기관은 팬데믹이 한창일 때 채무 불이행 통지를 하지 않았기 때문에 2020년에는 주택 압류가 사상 최저치를 기록했습니다. 그 이후로 차압이 증가하기는 했지만, 이전과는 비교할 수 없는 수준입니다.
이 모든 것이 합쳐져 한 가지 결론에 도달합니다: 예, 주택 가격은 여전히 경제성의 한계를 넘어서고 있습니다. 하지만 이 호황이 파탄으로 끝나서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
주택 시장은 언제 폭락할까요?
사실 대부분의 업계 전문가들은 그렇게 될 것으로 예상하지 않습니다. 주택 경제학자들은 주택 시장이 조만간 폭락하지 않을 5가지 주요 이유로 낮은 재고량, 신축 주택 부족, 많은 신규 구매자, 엄격한 대출 기준, 주택 압류 감소를 꼽습니다.
조만간 주택 가격이 하락할까요?
아마도 그렇지 않거나 적어도 큰 폭으로 하락하지는 않을 것입니다. 주택 가격은 2023년 초에 10년 만에 처음으로 몇 달 동안 전년 대비 하락했지만, 하락 폭이 비교적 크지 않았고 이후 가격이 급격히 상승하여 사상 최고치를 기록했습니다. 뱅크레이트의 수석 재무 분석가인 그렉 맥브라이드는 물가가 급격히 하락하기보다는 정체될 가능성이 더 높다고 말합니다. 그리고 일부는 실제로 가격이 계속 상승할 것으로 예상합니다: Zillow의 최근 주택 가치 예측에 따르면 2024년 9월까지 주택 가격이 2.1% 상승할 것으로 예측됩니다.
얼마나 많은 집을 살 수 있을까요?
이는 소득 대비 부채 비율로 알려진 매달 부채와 지출로 지불하는 금액과 수입을 비롯한 여러 요인에 따라 달라집니다. 많은 재정 전문가들은 월 총 소득의 28% 이하를 주택 비용으로 지출하고 총 부채의 36% 이하를 주택 구입 비용으로 지출해야 한다는 28%/36% 법칙을 권장합니다. Bankrate의 주택 구입 가능 금액 계산기를 통해 주택 구입 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
주택 구입에 좋은 신용 점수는 얼마인가요?
대출 기관마다 모기지 유형에 따라 요구하는 최소 신용 점수가 다릅니다. 하지만 일반적으로 일반 대출의 경우 최소 620점 이상이 필요하며, 740점 이상이면 더 좋습니다. 일반적으로 신용 점수가 높을수록 더 낮은 이자율을 적용받을 수 있습니다. 오늘날 성공적인 대출자의 신용점수 중앙값은 770점으로 높은 편입니다.
