8월 중순 이후에 집을 판매하신다면 잘 생각해보세요: 이전 같으면 구매자의 에이전트에게 돌아갔을 수수료를 직접 챙길 수 있기 때문입니다.
하지만 기뻐하기 전에 늦여름까지 기다렸다가 집을 매물로 내놓을 때의 단점을 생각해 보세요: 8월 이후에는 집값이 하락하는 경향이 있습니다. 가격 하락폭이 수수료로 절약한 금액을 넘어설 수도 있습니다.
반독점 소송의 합의에 따라 부동산 수수료에 관한 새로운 정책이 8월 17일부터 시행될 예정입니다. 개정된 정책에 따라 주택 판매자는 경쟁 입찰을 유도하기 위해 수수료를 사용할지, 아니면 아예 수수료를 받지 않을지 등 구매자의 수수료에 대해 협상할 수 있는 여지가 더 많아졌습니다.
이번 시즌에는 구매자와 판매자 모두에게 평소보다 선택의 폭이 넓어졌습니다. 판매자와 에이전트가 최적의 전략을 세우는 데 도움이 되는 사항을 알아두세요.
정확히 무엇이 바뀌나요?
8월 17일부터는 더 이상 판매자가 구매자를 대리하는 부동산 중개인에게 수수료를 정할 수 없습니다. 구매자가 에이전트에게 지급할 수수료를 결정하게 됩니다. 판매자가 구매자의 에이전트에게 수수료의 일부 또는 전부를 지불할 의향이 있는 경우에도 해당 금액은 더 이상 복수 매물 서비스에 표시되지 않습니다.
지난 수십 년 동안, 그리고 8월 17일까지 MLS 리스팅은 셀러가 바이어의 에이전트에게 제공하는 커미션 금액을 광고하도록 의무화되어 있었습니다. 이 정보는 주택 구매자에게는 공개되지 않았으나 MLS의 에이전트 전용 필드에서 볼 수 있었습니다.
판매자가 구매자 에이전트에게 수수료를 책정할 때 수수료를 낮게 제시하면 구매자 에이전트의 수가 줄어들어 경쟁 오퍼가 줄어든다는 조언을 받기도 합니다. 반독점 소송의 원고는 MLS에 수수료 정보를 요구하는 정책이 구매자 에이전트를 위해 낮은 수수료를 협상하지 못하도록 하기 위한 것이라고 주장했습니다.
판매자가 오늘부터 구매자 에이전트에게 0%를 제시할 수 있나요?
엄밀히 말하면 셀러는 항상 바이어의 에이전트에게 수수료를 제로 또는 최소로 제공할 수 있는 옵션이 있었습니다. 하지만 대부분의 판매자는 구매자의 에이전트에게 동기를 부여하기 위해 이러한 수수료를 제공했습니다.
에이전트 수수료를 정한다고 해도 구매자가 반드시 수수료를 부담하는 것은 아닙니다. 구매자와 판매자는 누가 지불할지 협상합니다. 시나리오는 다음과 같습니다:
일반적인 경우처럼 판매자가 직접 지불할 수도 있습니다.
구매자의 주머니에서 직접 돈이 나올 수 있습니다.
구매자와 판매자가 대금을 나눠서 지불할 수 있습니다.
구매자는 오퍼를 제출할 때 집값에 에이전트의 수수료를 추가하여 간접적으로 지불할 수도 있습니다.
다음은 3%의 수수료를 지불하는 구매자에게 간접 지불이 어떻게 적용되는지 보여주는 예시입니다. 구매자가 $400,000의 주택을 찾았습니다. 3% 수수료는 $12,000입니다. 구매자는 $412,000를 제시하고 판매자에게 클로징 시 구매자의 에이전트에게 $12,000를 송금해 달라고 요청합니다.
4월 구매자의 33%를 차지한 첫 주택 구매자보다 자산이 있는 판매자가 현금을 더 많이 이용할 수 있는 경향이 있다는 점을 기억하세요. 구매자의 수수료를 전부 또는 일부를 지불할 의향이 있는 셀러는 수수료를 전액 부담하는 셀러보다 더 많은 오퍼와 더 높은 최종 가격을 제시할 수 있습니다.
그렇다면 셀러는 얼마나 많은 금액을 유지할 수 있을까요?
주택 판매자는 구매자가 직간접적으로 에이전트에게 수수료를 지불하는 경우 수천 달러의 수수료를 절약할 수 있습니다.
해당 지역의 에이전트가 일반적으로 거래의 양쪽에서 2.5%를 받고, 주택을 40만 달러에 판매한다고 가정해 보겠습니다. 각 에이전트는 $10,000를 받습니다. 두 에이전트에게 모두 지불하면 $20,000를 지불하고 $38만 달러가 남게 됩니다.
하지만 구매자가 에이전트에게 돈을 지불하면 에이전트에게 $10,000를 지불하고 $390,000를 받게 됩니다. 10,000달러가 더 많은 금액입니다.
반면에 구매자는 더 큰 마감 비용 크레딧을 요청하여 판매자의 수익에서 차감할 수 있다고 인디애나주 발파라이소의 부동산 중개인 척 반더 스텔트는 이메일을 통해 말했습니다. 또는 구매자가 에이전트에게 지불하는 비용을 부담하기 때문에 더 낮은 가격을 제시할 수도 있습니다.
밴더 스텔트는 8월 17일 이후에도 판매자가 동기를 부여하기 위해 구매자의 에이전트에게 수수료를 계속 제공할 수 있다고 덧붙였습니다. 여러 에이전트는 이러한 제안이 많은 시장에서 표준으로 유지될 수 있다고 말했습니다. 새 정책 하에서도 바이어의 에이전트에게 수수료를 제공하는 것은 여전히 허용되지만, 이러한 제안은 더 이상 MLS에 표시되지 않습니다. 리스팅 에이전트는 중개 웹사이트나 전화, 이메일, 문자를 통해 정보를 전달할 수 있습니다.
기다리는 데 드는 비용은 어떻게 되나요?
새 정책이 시행될 때까지 집을 시장에 내놓지 않고 싶을 수도 있습니다. 하지만 기다리는 것은 주택 구매 시즌을 놓치는 것을 의미하기 때문에 현명한 행동이 아닐 수 있습니다.
주택 가격은 5월부터 8월까지 정점을 찍은 후 하락세를 보입니다. 전미 부동산 중개인 협회에 따르면 2023년 기존 주택의 중간 가격은 6월에 41만 1,100달러, 7월에 40만 5,600달러, 8월에 40만 4,200달러, 9월에 39만 2,700달러로 예상됩니다. 8월 중순 이후에 집을 리스팅하면 가격이 더 낮아지는 10월 이후에야 거래가 성사될 가능성이 높습니다.
여름에 집값이 최고조에 달하기 때문에 구매자의 에이전트 수수료를 지불하더라도 일년 중 가장 바쁜 시기에 집을 파는 것이 유리할 수 있습니다.
버지니아 북부의 RLAH 부동산 에이전트인 미셸 도허티는 “몇 달러를 아끼기 위해 집을 8월 이후로 미루는 사람은 거의 없습니다.”라고 말합니다. 도허티 에이전트는 “집 준비 상황에 따라 다르겠지만” 6월이나 7월에 집을 팔 준비가 될 것이라고 말합니다.
리스팅 에이전트의 수수료도 협상할 수 있나요?
구매자의 에이전트 수수료를 지불하지 않으면 비용을 절약할 수 있습니다. 하지만 집을 팔기 위해 리스팅 에이전트에게 지불하는 수수료는 어떻게 되나요? 당장 수수료가 인하되지는 않을 수도 있습니다. 수수료를 3%에서 2%로 인하하는 것이 희망사항이라면 아마도 실망하실 것입니다.
미국 소비자 연맹의 선임 연구원 스티븐 브로벡은 “우선, 금방 바뀌는 것은 아무것도 없습니다.”라고 말합니다. “업계는 저항할 것이고, 소비자들은 이 문제에 크게 집중하지 않을 것입니다.”
반더 스텔트는 “6% 수수료의 종말”을 선언하는 헤드라인을 본다고 말합니다. 하지만 이는 잘못된 생각이라고 그는 말합니다. 그는 “전반적으로 거래당 평균 수수료 비용은 앞으로 몇 년 동안 낮아질 것”이라고 말했습니다. 하지만 당장은 아닙니다.
8월 17일 이전에 리스팅했지만 그 이후에 판매하면 어떻게 되나요?
집을 시장에 내놓은 날부터 클로징 시 집 열쇠를 넘겨주는 날까지 몇 달이 지날 수 있습니다. 이 기간 중간에 8월 17일 정책 변경이 발생하면 어떻게 되나요? 전미 부동산업자협회에서는 두 가지 시나리오에 대한 지침을 제공합니다:
주택의 MLS 리스팅에서 구매자의 에이전트 수수료를 지불하겠다고 제안하고 8월 17일 이전에 구매 제안을 수락하는 계약에 서명하는 경우: 8월 17일 이후에 클로징이 이루어지더라도 수수료를 지불하게 됩니다.
주택의 MLS 리스팅에서 구매자의 에이전트 수수료를 지불하도록 제안합니다. 하지만 새 정책에 따라 해당 오퍼는 8월 17일에 MLS에서 삭제됩니다. 이 날짜가 지난 후에 구매 제안을 수락합니다: MLS에서 사라진 해당 수수료 제안은 더 이상 유효하지 않습니다. 구매자와 구매자가 구매자의 에이전트 수수료를 어떻게 처리할지 협의합니다.
집을 매물로 내놓을 때 에이전트와 리스팅 계약서에 서명하게 됩니다. NAR은 리스팅 계약서에 바이어의 에이전트에게 수수료를 지불하겠다는 제안이 “MLS에서” 이루어져야 한다고 명시되어 있는 경우 리스팅 계약을 수정해야 할 수 있다고 말합니다. 8월 17일부터 리스팅 계약서의 해당 조항은 새 정책과 상충됩니다. 에이전트가 해당 날짜 이전에 수정된 리스팅 계약서에 서명하도록 요청할 수 있습니다.
