도리 진 | (TNS) Bankrate.com
HGTV를 시청하다 보면 웃는 얼굴의 사람들이 흉물스러운 부동산을 입이 떡 벌어질 정도로 아름다운 집으로 변신시키는 프로그램을 보게 됩니다. 이 마술사들은 전문 부동산 투자자이기도 하고 평범한 개인일 때도 있지만, 거의 항상 새로 개조한 부동산을 재판매하여 상당한 수익을 올립니다.
수익성 높은 주택 플리핑의 세계에 오신 것을 환영합니다. 부동산 데이터 회사 ATTOM에 따르면 2024년 1분기에만 약 68,000채의 미국 주택이 플리핑되었으며, 이는 판매된 주택 12채 중 1채에 해당하는 수치입니다. 또한 ATTOM 데이터에 따르면 플리퍼들은 일반적으로 각 거래에서 30% 이상의 총수익을 올렸습니다.
물론 현실에서 집 뒤집기는 TV에서 보는 것처럼 결코 쉬운 일이 아닙니다. 하우스 플리핑에 도전해보고 싶다면 초보자를 위한 하우스 플리핑 가이드를 참조하세요.
하우스 플리핑이란 무엇인가요?
하우스 플리핑은 집을 구입해 단기간 소유한 후 더 높은 가격에 되파는 것을 말합니다. 빠르게 재판매할 수 있기 때문에 “플립”이라고 불립니다. 따라서 거주 목적으로 주택을 구입하는 것이 아니라 투자 목적으로 주택을 구입하는 것으로, 사실상 주식처럼 투기하는 것입니다.
때때로 주택 플리핑은 수리할 수 있는 주택을 구입하여 시장에 내놓을 수 있도록 개조하는 것을 의미하기도 하고, 시장이 바뀔 때까지 부동산을 보유했다가 구입한 가격보다 더 높은 가격에 팔 수 있을 때까지 기다리는 것을 의미하기도 합니다. 어느 쪽이든 목표는 비교적 단기간(보통 몇 개월에서 1년 이내)에 낮은 가격에 매입하고 높은 가격에 판매하여 수익을 올리는 것입니다.
하우스 플리퍼는 주택 구입, 운반, 리노베이션에 드는 초기 비용으로 많은 자금이 필요하며, 재판매로 얻을 수 있는 수익보다 많은 비용을 지출하지 않도록 매우 신중하게 예산을 책정해야 합니다. 또한 필요한 작업을 최대한 빨리 완료할 수 있도록 신뢰할 수 있는 계약업체와 서비스 제공업체로 구성된 팀이 필요합니다.
주택 플리핑의 장단점
주택 플리핑과 관련된 많은 보상이 있지만 심각한 위험도 있습니다.
장점
- 큰 수익을 올릴 수 있습니다: ATTOM에 따르면 2024년 1분기에 주택 플립의 일반적인 총 수익(투자자가 지불한 평균 구매 가격과 평균 재판매 가격의 차이)은 72,375달러였습니다. 물론 단기적인 일자리로서는 매우 좋은 금액이지만, 이를 달성하기 위해서는 높은 수준의 지출이 필요하다는 점을 명심하세요.
- 주변 환경 개선: 주택을 플립핑하면 방치되거나 버려진 주택으로 인해 가격이 하락하고 있는 지역의 부동산 가치를 회복하는 데 도움이 될 수 있습니다. 부동산 투자자이자 팟캐스트 ‘6피겨 플리퍼’의 진행자인 매트 에이치슨은 “제가 매입하는 주택의 대부분은 부실 상태이거나 부실 판매자에게서 나온 주택입니다.”라고 말합니다. “누군가의 문제를 진정으로 해결하는 동시에 부를 쌓는 데 사용할 수 있는 상당한 수익을 창출할 수 있다는 점이 제가 플리핑을 좋아하는 이유입니다.”
- 투자 다각화: 다양한 유형의 자산에 투자하는 것은 종종 위험을 줄이는 좋은 방법으로 간주됩니다. 주식과 채권의 대안으로 부동산은 가장 인기 있는 장기 투자처 중 하나입니다: 투자 포트폴리오에 부동산을 추가하면 보유 자산을 다양화할 수 있고, 부동산을 플리핑하면 투자한 자산을 현금화할 수 있습니다.
단점 - 큰 금전적 손실 가능성: 위험 없는 보상은 없습니다. 주택 플리핑에는 현명하게 구매하고 빠르게 움직여야 한다는 부담이 따릅니다. 부동산이 시장에 나오면 모기지 페이먼트(융자를 받은 경우), 재산세, 주택 소유자 보험, 주택 소유자 협회 회비 등 모든 비용을 지불해야 할 책임이 있습니다. “재정적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.”라고 Aitchison은 말합니다. 따라서 플립이 실패할 경우를 대비해 어느 정도 자금을 확보해 두는 것이 중요합니다.
- 심각한 문제가 발생할 가능성: 수익을 낼 수 있을 만큼 저렴하게 구입할 수 있는 주택을 찾는 것은 까다로울 수 있습니다. 예상치 못한 문제가 발생하면 예상보다 훨씬 높은 비용이 발생할 수 있습니다. “물건을 열었는데 석면이 발견되면 어떻게 하죠? 곰팡이? 흰개미?” 뉴저지 리지우드에 있는 Pi Home Solutions의 아만다 파이가 말합니다. “리노베이션을 할 때 발견할 수 있는 것은 무수히 많습니다.”
- 법적 문제 발생 가능성: 소유권 문제가 있는 주택을 구입하거나 구매자가 적절하게 수리하거나 해결하지 않은 문제를 발견하면 소송이 제기될 가능성이 항상 있습니다. 따라서 여러분의 이익을 대변할 수 있는 탄탄한 팀을 확보하는 것이 중요하다고 Aitchison은 말합니다: “(저는) 양측의 소송을 많이 보았습니다. 훌륭한 부동산 변호사를 선임하는 것은 적절한 팀원을 확보하는 것의 일부입니다.”라고 말합니다.
집을 뒤집는 단계별 방법 - 예산을 정하세요:주택 플리핑은 비용이 많이 들기 때문에 첫 번째 단계는 재정 상태를 확인하는 것입니다.처음 플리핑을 시도하는 경우, 충분하다고 생각하는 금액이 충분하지 않을 수도 있다고 Pi는 말합니다.보수적으로 생각하지 말고 현재 예산에 5를 곱하는 것이 좋습니다.구매 자금을 융통할 예정이라면 집을 찾기 전에 모기지 사전 승인을 받았는지 확인하세요.
- 매물을 찾습니다:다음으로, 자신의 재정 상황에 맞는 부동산을 찾아보세요.압류, 경매, 급매 매물을 검색하여 예산과 리노베이션 능력에 가장 적합한 매물을 찾아보세요.플리퍼와 함께 일한 경험이 있는 현지 부동산 중개인이 최고의 투자 수익을 낼 수 있는 부동산을 찾는 데 도움을 줄 수 있습니다.(단, 중개인에게 수수료를 지불해야 할 수도 있으며, 이는 수익에 영향을 미칩니다.)- 오퍼를 제출하세요:마음에 드는 매물을 찾았다면 이제 오퍼를 제출할 차례입니다.전문 플리퍼는 종종 주택의 수리 후 가치를 고려하여 입찰 금액을 결정하는데, 인기 있는 시장에서는 이러한 전문가와 경쟁해야 할 수도 있다는 점을 염두에 두세요.첫 번째 선택지에서 유찰될 경우를 대비해 여러 개의 매물을 염두에 두는 것이 좋습니다.
- 타임라인을 설정하세요:집을 구입한 후에는 시간이 촉박해지기 시작합니다.주택을 재판매할 수 있도록 준비하는 데 필요한 시간은 필요한 수리 및 업그레이드의 정도에 따라 달라집니다.한 달이든 6개월이든, 작업을 완료할 수 있는 충분한 시간을 확보하고 건물 검사(필요한 경우) 시간도 고려하세요.
- 계약업체를 고용하세요:수리 및 개보수를 직접 처리할 수 있는 기술(및 시간)이 없다면 평판이 좋은 전문가를 고용하는 것이 좋습니다.일부 계약업체는 집의 모든 영역에서 작업할 수 있는 풀팀을 갖추고 있지만, 전부는 아닙니다.업체를 선정하기 전에 면허증과 추천서를 확인하고, 견적이 예산에 맞는지, 일정을 맞출 수 있는지 확인하세요.
- 부동산을 판매하세요:모든 업데이트가 완료되면 이제 숙소를 매물로 내놓을 차례입니다.부동산 중개인이 집의 가격을 책정하고 마케팅하는 데 도움을 줄 수 있습니다(이 경우에도 수수료를 지불해야 할 가능성이 높습니다).수익이 발생하면 축하드리며, 그 돈으로 다음 플립을 구매할 수 있습니다!
흔히 저지르는 하우스 플리핑 실수
주택 플리핑에는 금전적인 기회가 있지만, 상당한 자본과 안내, 준비 없이 섣불리 뛰어들지 마세요.다음은 피해야 할 몇 가지 일반적인 실수입니다.- 자금이 충분하지 않은 경우:감당할 수 있는 범위 내에서만 투자하세요.모든 프로젝트가 거액의 보수를 받고 TV에 나올 만한 가치가 있는 변신은 아니며, 일부 플립은 경험과 자신감을 얻는 데 도움이 되는 소소한 청소 및 수리 작업일 수 있습니다.“모든 것이 빠르게 합산되며, 초보자라면 계약자가 (이점을) 활용할 수 있습니다.”라고 Pi는 말합니다. - 쉽게 생각하기: 집을 뒤집는 데 면허가 필요하지는 않지만 TV 프로그램에서 묘사하는 것만큼 간단하고 재미있지는 않습니다.“시간과 돈이 필요하며, 눈을 가리고 들어가면 안 됩니다.”라고 Pi는 말합니다.”아마추어가 많습니다.그들은 화상을 입고 많은 돈을 잃습니다.”
- 올바른 팀을 구성하지 못함:경험이 풍부하고 평판이 좋은 사람들과 함께 일하는 것이 중요하다고 Pi는 말합니다.팀에는 경험이 많은 멘토, 부동산 중개인, 계약자, 주택 검사관, 변호사, 심지어 회계사까지 포함될 수 있습니다.
- 온전히 집중하지 않기:일반 직업을 가지고 있는 경우 주택을 뒤집는 일은 훨씬 더 어렵습니다.“좋은 부업이 아닙니다.”라고 Pi는 말합니다.”현장에서 문제가 발생하면 누군가는 거기에 있어야 합니다.부업을 할 거라면 풀타임으로 하세요.”
결론
주택 플립핑에 관해서는 막대한 수익의 잠재력에 눈이 멀기 쉽습니다. 하지만 프로젝트에 뛰어들기 전에 잠재적인 손실을 감당할 수 있는지 확인해야 합니다. 리노베이션이 계획대로 완벽하게 진행되더라도 부동산 시장은 변동성이 클 수 있으며, 높은 이자율은 주택 구매를 감당할 수 있는 구매자의 수가 적다는 것을 의미합니다. 손실이 발생할 경우를 대비해 비상 저축 자금을 확보하고, 구매하기 전에 신뢰할 수 있는 팀과 함께 일할 수 있는지 확인하여 미래의 자신을 보호하
