모기지 금리 상승, 주택 가격 상승, 낮은 수준의 부동산 매물로 인해 많은 예비 주택 구매자들이 시장에 나오지 않고 있습니다.
로스앤젤레스(AP) – 많은 미국인이 주택 소유에 점점 더 접근하기 어려워지고 있다는 최근의 증거입니다: 지난해 미국 주택 판매량이 수년 만에 두 번째로 거의 30년 만에 최저치로 떨어졌습니다.
모기지 금리 상승과 수년간 지속된 매물 부족, 기록적으로 높은 주택 가격은 예비 주택 구매자들, 특히 첫 주택 구매자들을 계속해서 방해하고 있습니다.
이로 인해 지난해 기존 주택 판매량은 0.7% 감소한 406만 채로 1995년 이후 가장 부진한 실적을 보였으며 2023년 판매량이 최악의 해가 될 것이라고 전미 부동산업자협회는 금요일에 밝혔습니다.
판매 부진 속에서도 시장에 매물이 부족하고 모기지 금리가 상승하면서 판매자가 구매자에 비해 우위를 점하면서 작년 한 해 동안 전국 평균 주택 가격이 사상 최고치인 407,500 달러로 전년 대비 4.7 % 상승하는 데 도움이되었습니다.
“1995년부터 현재까지 미국 인구가 7천만 명 이상 증가한 것을 고려할 때 어떻게 주택 판매가 이렇게 저조할 수 있을까요?” NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤이 물었습니다. “경제성 문제 때문에 그 질문에 부분적으로 답할 수 있습니다. 기록적으로 높은 주택 가격, 모기지 금리 상승, 그리고 재고 부족이 그 이유입니다.”
미국 주택 시장은 팬데믹 당시 최저치였던 모기지 금리가 상승하기 시작한 2022년부터 판매 부진을 겪고 있습니다. 모기지 구매자 프레디 맥에 따르면 30년 만기 모기지 평균 금리는 2023년 10월 23년 만에 최고치인 8%까지 치솟았다가 지난 9월 2년 만에 최저치로 잠시 떨어졌지만 대부분 7% 전후를 맴돌고 있습니다.
집값이 치솟은 주택을 구입하기 위해 돈을 빌리는 데 더 많은 비용을 부담해야 하는 미국인들의 구매력은 크게 위축되었습니다. 매물로 나온 주택이 너무 적기 때문에 수백만 명의 주택 구매 예정자들이 구매를 망설이고 있습니다.
12월 말 현재 시장에 나와 있는 주택은 115만 채에 불과하다고 NAR은 밝혔습니다. 이는 1년 전보다 16.2% 증가한 수치이지만, 1999년으로 거슬러 올라가는 데이터에 따르면 연평균 약 198만 채에 훨씬 못 미치는 수준입니다.
지난달 말 기준 재고량은 현재 판매 속도를 고려할 때 3.3개월분의 공급량에 해당합니다. 구매자와 판매자 간의 균형이 잡힌 시장에서는 4~6개월분의 공급량이 있습니다.
레이몬드 제임스의 수석 이코노미스트인 유지니오 알레만은 연구 노트에서 “이는 미국 주택 시장의 매물 공급과 주택 가격 상승 압력 측면에서 문제가 계속 악화되고 있음을 의미합니다.”라고 말했습니다.
10년이 넘는 평균 이하의 신규 주택 건설과 주택 소유자의 주택 보유 기간 연장 등 여러 요인이 주택 부족 현상에 영향을 미쳤습니다. 도널드 트럼프 대통령은 주택 공급 확대를 선거 캠페인 공약 중 하나로 내세웠지만, 빠른 해결책은 없습니다.
“지난 10년 동안 미국은 연평균 520만 채의 주택을 판매했습니다.”라고 Bright MLS의 수석 이코노미스트인 Lisa Sturtevant는 말합니다. “그 수준으로 돌아가기까지는 수년이 걸릴 것이며, 어쩌면 2030년대가 되어서야 가능할지도 모릅니다. 재고 부족이 가장 큰 제약 조건입니다.”
모기지 금리의 급격한 하락은 2020년과 2021년에 미국인의 구매력을 높였습니다. 많은 경제학자들은 올해 30년 만기 모기지 평균 금리가 완화될 것으로 예상하지만, 일반적으로 5년 전의 약 2배인 6% 이하로 떨어질 것으로는 예상하지 않습니다. 모기지 금리가 완화되면 주택 구매자들이 주택 구입을 장려할 수 있습니다. 작년 가을 금리 하락으로 올해 마지막 3개월 동안 월별 주택 판매량이 증가했습니다.
12월 주택 판매는 계절 조정 기준으로 전월 대비 2.2% 증가하여 연간 424만 채를 기록했다고 NAR은 밝혔습니다. 이는 팩트셋이 조사한 분석가들의 예상치 420만 건을 상회하는 수치입니다. 12월 판매량은 작년 같은 달에 비해 9.3% 증가했습니다.
12월 주택 중간 판매 가격은 전년 동월 대비 6% 상승한 40만 4,000달러로 18개월 연속 상승했습니다.
특히 특정 시장의 저렴한 가격대의 매물이 한정되어 있으면 가격이 상승하는 데 도움이 됩니다. 이것이 계약금 마련을 위한 주택 자산이 없는 많은 첫 주택 구매자들이 계속해서 어려움을 겪는 이유 중 하나입니다.
지난달 판매된 전체 주택의 31%를 차지한 첫 주택 구매자는 11월의 30%, 2023년 12월의 29%에서 증가했습니다. 그러나 첫 주택 구매자의 연간 비중은 24%였습니다. 역사적으로는 40%였습니다.
