버지니아 — 최근 미국 전역의 주택 소유자들이 수년에 걸쳐 쌓인 주택 자산을 활용하기 위해 ‘현금 인출 재융자(cash-out refinance)’를 활발히 이용하고 있다. 모기지 금리가 여전히 높은 상황임에도 불구하고, 이 같은 추세는 올해 2분기(4~6월) 동안 거의 3년 만에 최고치를 기록했다.
ICE 모기지 테크놀로지의 자료에 따르면, 올해 2분기 현금 인출 재융자를 통해 주택 소유자들이 평균 9만 4천 달러의 주택 자산을 현금으로 확보했으며, 이로 인해 매달 상환 금액은 평균 590달러 증가했다. 이 과정에서 이자율도 평균 1.45%포인트 높아졌다.
현금 인출 재융자는 주택 소유자가 기존 주택담보대출 잔액보다 더 많은 금액을 대출받아 그 차액을 현금으로 사용하는 방식이다. 자금은 주로 신용카드 부채 통합, 주택 개보수, 고가 소비 등에 쓰인다.
해당 재융자를 받기 위해서는 최소 20% 이상의 자산 보유율, 6개월 이상의 주택 소유 기간, 620 이상의 신용점수 등 일정 조건을 충족해야 하며, 실제로 이번 분기 재융자 이용자의 평균 신용점수는 719점으로 나타났다.
미국 전역의 주택 자산 가치는 꾸준히 상승해, 6월 기준 기존 주택의 중위 판매 가격은 43만 5,500달러로 역대 최고치를 기록했다. 이는 5년 전보다 약 48% 증가한 수치다. 이로 인해 전국 주택 소유자의 총 자산 규모는 2분기 기준 17조 8천억 달러로 사상 최고치를 찍었으며, 이 중 11조 6천억 달러가 재융자를 통해 인출 가능한 자산으로 집계됐다.
이번 분기 전체 재융자 중 약 60%가 현금 인출 방식으로 진행되었으며, 이는 많은 주택 소유자들이 자산을 적극 활용하고자 하는 흐름을 보여준다.
하지만 전문가들은 “현금 인출 재융자는 유동성을 확보할 수 있는 좋은 수단이 될 수 있지만, 더 큰 대출과 더 높은 금리, 상환 기간 연장의 부담이 따르기 때문에 신중한 접근이 필요하다”고 지적했다. 특히 상환 능력에 문제가 생길 경우, 자산을 잃고 차압당할 위험도 존재한다.
일부 전문가들은 홈에쿼티 대출(HELOC)과 같은 다른 금융 수단이 이자율이나 조건 면에서 더 유리할 수 있다고 조언하며, 다양한 옵션을 비교해 보는 것이 바람직하다고 강조했다.
한편, 팬데믹 이후 급등한 모기지 금리로 인해 미국 주택 시장은 2022년부터 침체를 겪고 있으며, 거래량은 거의 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 가격은 여전히 전국적으로 상승세를 유지하고 있지만, 애틀랜타, 오스틴, 탬파 등 일부 도시에서는 성장세가 둔화되거나 하락세로 전환되고 있다.
ICE는 “주택 자산 성장률이 둔화됨에 따라, 미국의 약 25% 시장에서는 인출 가능한 자산이 5% 이상 감소했으며, 전체 주택 보유자 중 약 1%, 즉 56만 4천 명이 집값보다 많은 대출금을 안고 있는 상태”라고 밝혔다.
