미국 백악관이 주택 구매 부담을 완화하기 위한 방안으로 50년 만기 주택담보대출(모기지) 도입을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 그러나 이 계획은 즉각 정책 전문가와 경제학자, 소셜미디어 이용자들로부터 비판을 받고 있으며, 주택 공급 부족과 높은 금리 등 근본적인 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 지적이 나옵니다.
연방주택금융청(FHFA) 빌 풀트 국장은 최근 소셜미디어를 통해 50년 만기 모기지가 주택 구매자들에게 “게임 체인저”가 될 수 있다고 평가했습니다. FHFA는 페니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)을 감독하는 연방기관으로, 미국 내 대부분의 주택담보대출을 인수하고 보증하는 역할을 맡고 있습니다.
월 상환액 감소
50년 만기 모기지를 적용하면 월 상환액은 낮아집니다. 미국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 9월 기준 미국 주택 평균 매매가는 41만5,200달러였습니다. 10%의 표준 계약금과 평균 금리 6.17%를 적용할 경우, 30년 만기 모기지의 월 상환액은 2,288달러인 반면, 50년 만기 모기지는 2,022달러가 됩니다. 다만, 장기 대출 특성상 은행이 금리를 더 높게 요구할 가능성도 있습니다.
총 이자 부담 증가
50년 만기 모기지는 월 상환액 중 이자 비중이 높아, 주택 소유자가 10만 달러의 자산을 확보하는 데 30년이 걸리며, 이는 30년 만기 모기지보다 훨씬 오래 걸리는 것입니다. AP 분석에 따르면, 50년 모기지의 경우 총 이자 부담이 30년 모기지보다 약 38만 9,000달러 증가할 것으로 추정됩니다. UBS 증권의 존 로발로 애널리스트도 “50년으로 연장하면 주택 구매자가 지불하는 총 이자가 두 배가 될 수 있으며, 자산 축적 속도는 크게 느려진다”고 밝혔습니다.
주택 공급 문제 해결 불가
50년 만기 모기지는 근본적인 주택 공급 부족 문제를 해결하지 못합니다. 캘리포니아주와 뉴욕시 등에서는 최근 주택 건설 규제를 완화하여 건설 속도를 높이는 조치를 시행하고 있습니다. 그러나 철강, 목재, 시멘트 등 주택 건설에 필요한 자재가 관세 영향을 받고 있고, 남서부 지역에서는 불법 체류 노동자 문제로 인력 확보에도 어려움이 있습니다.
현실적 한계
평균 첫 주택 구매 연령은 약 40세로 상승했습니다. 40세 구매자가 50년 모기지를 이용하면 만기 시점에는 90세가 되어, 미국 평균 기대수명 79세를 넘어서는 상황이 발생합니다. 경제안전프로젝트의 마이크 콘잘 이사는 “정책 목표는 일반적으로 대출 부채를 자녀에게 이전하는 것이 아니다”고 지적했습니다.
대통령 입장
도널드 트럼프 대통령은 비판 여론이 확산된 이후 50년 모기지 도입에 대해 “약간 도움이 될 수 있다”는 정도로 언급하며 신중한 태도를 보였습니다. 또한, 도드-프랭크법(Dodd-Frank Act)에 따라 페니메이와 프레디맥은 30년을 초과하는 모기지를 보증할 수 없기 때문에, 법 개정 없이는 50년 모기지는 “비적격 모기지”로 분류되어 투자자 매각이 어려워집니다.
이로 인해 의회가 관련 금융법을 개정해야 하며, 당장 50년 모기지 도입에는 상당한 제약이 따를 것으로 보입니다.
